高級賃貸の実現！
交通施設との距離−鉄道駅などの交通施設への接近性は重要です。
住宅地の場合、徒歩圏の宅地とバス便の位置の宅地では、価格水準に大きな格差があります。
商店街との接近の程度−日常生活に資する商店街の存在は、住宅地の利便性を高め、価格に影響します。
最寄りの商店街の規模、店舗の営業の種別やそこにいたる距離には注意を要します。
公共施設、公益的施設との接近の程度−学校、公園、病院などの施設が最寄りに存在することは、対象地の利便性、快適性に関係があり、その接近性を調査する必要があります。
汚水処理場などの嫌悪施設との接近の程度―変電所、汚水処理場、ごみ焼却場、火葬場などの嫌悪施設の存在と対象地が接近していることはマイナス要因です。
しかし、近年嫌悪とならない前記の施設（例・汚水処理場を地下とし地表面はスポーツ公園）もあり、実態調査が必要です。
隣接不動産など周囲の状態Ｉ対象不動産に対して付近の環境は重要ですが、さらに直接的な影響を及ぼすのは隣接不動産の状態です。
隣接する宅地が環境に適合した利用状況にあるか、あるいは嫌悪施設的な利用であるかは、対象地の価格に大きく関連します。
上下水道、ガスなどの供給・処理施設の有無およびその利用の難易上水道、公共下水道、都市ガス、電気、電話などの生活に関する都市施設の有無および引き込みが可能であるかは、宅地利用の快適性などに関連し価格に影響します。
公法上および私法上の規制、制約など公法上の規制は、都市計画法、建築基準法などによる利用規制を主とし、対象地に関連する規制などをすべて調査します。
私法上の制約としては、借地権、地役権などや相隣関係による制約に注意します。
取引事例の調査宅地価格を求める方法は、前記のとおり三方式がありますが、そのなかで中心となるのは取引事例比較法です。
この方法によって求められる比準価格の精度は、適切な取引事例の収集いかんにかかっています。
収集事項としては、表５および表６の比準項目（住宅地の場合、他の種別はその用途に対応した項目）があります。
取引事例の実際の収集は、きわめて難しい作業です。
取引があったことが判明しても税金などへの考慮もあって、当事者はその内容を伝えないことが多く。
そのノルマがないことが多いからです。
したがってできるだけ多くの事例を収集し、個々の資料の信頼度を補うとともに、多くの事例のなかから適切な取引事例を選別することが必要です。
建物の現場においては、すでに収集した登記簿謄本、固定資産税評価証明書、設計図、仕様書などを持参し現物の状況を照合します。
同時に所有権以外の諸権利の存在を調査し、建物価格を形成する個別的要因と減価要因を収集します。
建物は大規模な超高層ビルから小住宅までありますが、ここでは基本的な木造建物を例に調査のポイントを記します。
構造・種類・面積―ここでは、建物登記簿および固定資産税課税台帳記載の内容と現況の一致の確認を行います。
公簿と現況が異なるときは、その内容と原因を追求することが必要です。
また、面積は、土地に対して妥当な広さであるかの吟味も行います。
全般−使用資材の質と量は、建物価格を大きく左右します。
これは、材料の観点からの価格形成要因です。
設計の良否は、建物または付近の利用や敷地と調和しているか否かを中心に判定します。
設備は、近年その比重が増加しているので注意を要し、施工の質と量は建築にあたった大工などの技術と投下労働量です。
この施工内容は、前記の使用資材とともに建物価格を形成する重要な要因です。
このほか用途が住宅の場合は、日照、通風、間取りなどにも注意します。
構成部分−〈屋根〉屋根の形式は、建物全体のデザインに関係します。
瓦などの材料についてはその品等、耐久性、色彩などに着目します。
〈基礎〉基礎工事の適否は、建物全体の耐久力に関係します。
その敷地の地盤との関連、建物を十分に積載しうるものであるかなどの検討を要します。
〈外壁〉外壁は屋根とともに外観に関係し、耐久力や耐火力にも関連します。
〈内壁〉内壁など建物の内部は、その建物の快適性に関連します。
材質、仕上げなどを観察します。
〈柱〉柱は、構造体として建物の強度に直接関連します。
和風建築の場合、直接表面があらわれるのでその材質、太さなどに配意します。
〈天井〉天井は、内壁と同様に建物の快適性と関連します。
表面上の良否のみならず、保温性や音の遮断性にも注意します。
〈建具〉建具の良否は、建物の品等と密接な関連があり、内壁などと有機的に結合して建物価格を形成しています。
〈床〉床は、建物内部で直接人間と接する部分であり、その上の人間や家具を十分に積載しうる強度を有するか点検します。
〈設備〉設備は、建物の機能を発揮するために各種のものを必要とし、近年、この費用は総建築費中に大きな割合を占める傾向にあります。
建築設備の充実の程度は、建物の有用性をあらわす尺度として十分に注意します。
建築年月・増改築―登記上の建物完成日と実態が異なることがあります。
増改築は、その事実と要した費用を調査し、現況に寄与しているかの判断も行います。
減価要因の内容については、原価法の適用の項を参照し、点検・観察します。
その他−建物については、右の物的状況のほか権利の調査も重要です。
建物に関する所有権以外の権利としては、借家権があります。
借家権は、登記にあらわれず現場調査が最終的なきめ手となりますので、十分注意を払う必要があります。
不動産鑑定士等が行った鑑定評価作業の結果は、最終的に鑑定評価書となって依頼者に交付されますが、その中間にあって、不動産鑑定業者が作成する鑑定評価書の実質的な内容となるものが鑑定評価報告書です。
鑑定評価報告書は、鑑定評価の成果を記載した文書であり、鑑定評価の主体が自己の専門的学識と経験に基づいて行った判断と意見を表明して、専門職業家としての責任を明らかにする内容を有しています。
この作成にあたっては、鑑定評価の過程において採用したすべての資料を整理し、価格形成要因に関する判断、鑑定評価方式の適用における判断などを明確にし、これに基づいて作成すべきです。
その内容は、鑑定評価書を通じて依頼者のみならず第三者に対しても影響を及ぼすものであり、さらに不動産の適正な価格形成の基礎となる役割を持っています。
そのため、誤解の生ずる余地のないよう留意するとともに鑑定評価額の決定の理由については、依頼者その他第三者に対して十分に説明しうる内容とすることが要請されます。
定価格です。
賃料においては、正常賃料、限定賃料および継続賃料があります。
正常価格を求めることができる市場性のある不動産について、限定価格もしくは特定価格を求めた場合、かっこ書で正常価格である旨を付記して評価額を併記しなければなりません。
正常賃料が求められるケースで限定賃料を求める場合も同様です。
旧評価基準における特殊価格が、一人歩きする危険性を持っていたことに対する防止措置です。
支払賃料の鑑定評価を依頼された場合の鑑定評価額の記載は、支払賃料である旨を付記して評価額を表示し、その支払賃料が実質賃料と異なるときは、かっこ書で実質賃料である旨を付記して実質賃料の額を併記します。
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